„Realitní služby v bance"

Otázky a odpovědi — FAQ

Základní (nejčastější) dotazy

1. Kdy je nutný odhad nemovitosti a jak je možné jej zajistit?
Vždy při převodu vlastnictví nemovitosti, tedy při koupi, v určitých případech darování, dědictví, vkladu nemovitého majetku do společnosti apod. Odhad, tzv. znalecký posudek se dokládá příslušnému finančnímu úřadu z důvodu ocenění pro daň z převodu nemovitosti. Odhad se zajišťuje prostřednictvím znalce s příslušným oprávněním. V případě financování hypotékou bývá znalecký posudek vyžadován též financující bankou, ale ta ho zajišťuje sama prostřednictvím svých znalců.
2. Kde zjistím všechny potřebné informace o prodávané nemovitosti – jestli není zatížena zástavou, věcným břemenem, předkupním právem, exekucí atd.?
Obecně jsou informace o vlastnictví, specifikace nemovitosti, právní vady nemovitosti uvedeny na listu vlastnictví (LV), včetně nabývacích titulů (listin) vztahujících se k nemovitosti, které jsou uloženy ve sbírce listin. Důvod prodeje nemovitosti nelze objektivně zjistit. Vždy závisí na prodávajícím, jestli je ochoten ho upřímně uvést.
3. Kdy a jak je možné převést byt z družstevního do osobního vlastnictví?
O převodu rozhoduje členská schůze bytového družstva na žádost jeho člena. Neexistuje právní nárok na převod, člen se nemůže převodu domáhat.
4. Co je katastrální mapa?
Katastrální mapa je závazné státní mapové dílo, které zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území tvořící předmět katastru nemovitostí. Tzn. že jde o mapu, na které jsou graficky zaznamenány všechny budovy, stavby a pozemky, včetně uvedení čísla popisného, orientačního, parcelního.
5. Co je list vlastnictví?
List vlastnictví je veřejná listina, která prokazuje stav nemovitosti evidovaný v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení. List vlastnictví vyhotoví na požádání příslušný katastrální úřad, je možné si jej vyžádat na místech czechpointu nebo na notářských úřadech.
6. Co je věcné břemeno?
Věcná břemena omezují vlastníka určité nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Věcná břemena jsou např. právo chůze, jízdy, čerpání vody, vedení a provoz elektrické přípojky apod. Konkrétním příkladem je třeba, že soused bude využívat Vaši cestu pro přístup do svého domu.
7. Mohu si jako cizinec – fyzická osoba v České republice koupit nemovitost?
Ano, momentálně to již lze.

Provize

8. Je cena uvedená v inzerci již včetně provize?
To záleží na realitní kanceláři. Většinou to tak bývá a každá solidní realitní kancelář Vám tuto informaci poskytne. V RSČS ano.
9. Platí se provize i pokud se prodej nepodaří uskutečnit?
V určitých případech je z těchto důvodů dohodnuta smluvní pokuta, obvykle ve výši provize.
10. Je nutné hradit daň z převodu nemovitosti i z provize pro realitní kancelář v případě, že je provize započítána do kupní ceny?
Pokud je provize součástí kupní ceny, tak ano. Ale není to správné řešení, protože takto se navyšuje základ pro daň z převodu nemovitostí, která je pak vyšší. Proto by měla být vždy jasně oddělena kupní cena a provize.

Daň z nemovitosti

11. Kdy se hradí daň z nemovitosti a za jaké období se hradí?
Obecně platí daň z nemovitosti ten, kdo je k 1. lednu příslušného roku jejím vlastníkem. Daňové přiznání není třeba podávat každoročně - podává se pouze v letech, kdy dojde ke změně vlastněných nemovitostí (tj. pokud koupíte, zdědíte, dostanete nebo naopak prodáte či darujete stavbu či pozemek). V takovém případě podává daňový poplatník buď daňové přiznání, nebo dílčí daňové přiznání, v němž uvede příslušné změny a výpočet celkové daňové povinnosti.V případě, že daňový poplatník v příslušném katastru již žádnou nemovitost nevlastní, oznámí tuto skutečnost finančnímu úřadu. Daňové přiznání podávat nemusí. Nedojde-li u poplatníka k žádné změně, nemusí daňové přiznání podávat. Daň v takovém případě vyměří finanční úřad - a až na některé koeficienty a změny daňové sazby bude stejná jako v předchozím roce.
12. Kdy se hradí daň z převodu nemovitosti, za jaké období se hradí, kdo ji platí a jaká je její výše?
Ze zákona je povinen platit daň z převodu nemovitostí vždy prodávající. Kupující je ručitelem za zaplacení této daně. Daň je jednorázová a její výše činí 4 % z kupní ceny nebo znaleckého posudku (podle toho, která částka je vyšší). Daň je nutné uhradit nejpozději do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, kdy byl zapsán vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.
13. Jak je zajištěno, že daň z převodu nemovitostí prodávající finančnímu úřadu skutečně zaplatí?
Pokud by daň prodávají neuhradil a příslušný finanční úřad by se soudní cestou nedomohl zaplacení daně, pak by se obrátil na kupujícího, který by daň musel uhradit. Ale v rámci ochrany kupujícího dnes již mnohé renomované realitní kanceláře těmto nepříjemnostem předcházejí a svoje klienty chrání tím, že prodávajícímu nabízejí možnost ponechat v úschově část kupní ceny odpovídající výši daně (tedy 4 % z kupní ceny). Po zápisu vkladu a na základě předložení podaného daňového přiznání potom realitní kancelář zaplatí daň přímo příslušnému finančnímu úřadu.
14. Platí se daň z převodu nemovitosti i v případě prodeje družstevního bytu?
Neplatí.
15. Je nutné mít pro zaplacení daně z převodu nemovitosti znalecký posudek nebo stačí k zaplacení pouze cena uvedená v kupní smlouvě?
Pro účely platby daně z převodu nemovitostí je znalecký posudek nezbytný. Vzhledem k tomu, že při poskytování hypotéky znalci pověření bankou zpracovávají posudky pro účely poskytnutí úvěru podle jiných kritérií stanovených samotnou bankou, nemohou být tyto posudky použity pro účely daňového přiznání. Je proto nezbytné nechat si vypracovat pro účely daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí.

Financování

16. Lze financovat družstevní byt hypotékou?
V zásadě ano, ale je to komplikovanější. Družstevním podílem nelze ručit, proto musí existovat příslib převodu bytu do osobního vlastnictví do jednoho roku, aby bylo možné bytovou jednotku zapsat do katastru a dát ji tak do zástavy bance. Pokud vlastnictví zůstává v podobě družstevního podílu, lze si brát hypotéku pouze na jinou nemovitost, kterou má klient případně ve vlastnictví.
17. A jak je to u bytu, který je v podílovém vlastnictví?
Tato problematika je mnohem složitější a je nutné ji vždy řešit individuálně s realitními a hypotečními poradci.
18. Je možné dát do zástavy pozemek a tím získat hypotéku na družstevní byt (lze to i u jiné formy vlastnictví)?
Ano, je.
19. Kdo platí odhad pro vyřízení úvěru?
Ten, kdo o něj žádá, tj. kupující.

Rezervační poplatek a zprostředkovatelská smlouva

20. Jak vysoká musí být výše rezervačního poplatku?
Výše rezervačního se pro každou nemovitost určuje individuálně. Obvykle se pohybuje v rozmezí okolo 5 % z ceny nemovitosti.
21. Jakým způsobem se řeší situace, kdy klient složí rezervační poplatek, ale následně mu není schválen úvěr? Vrací se rezervační poplatek?
Pokud se na toto pamatuje již ve smlouvě o rezervaci, pak se samozřejmě rezervační poplatek vrátí.
22. Jak vysoký je rezervační poplatek v případě odstoupení kupujícího od rezervační smlouvy?
Pro případ odstoupení od rezervační smlouvy je v rezervační smlouvě obvykle sjednána smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku.
23. Jakou formou je možné rezervační poplatek uhradit?
Rezervační poplatek se obvykle skládá do úschovy.
24. Jaká je obvyklá doba platnosti zprostředkovatelské smlouvy? A jak dlouhá bývá její výpovědní lhůta?
Individuálně dle dohody s klientem, obvykle však na dobu 6 měsíců s automatickým obnovením smlouvy. Od smlouvy lze odstoupit v případě hrubého porušení druhou smluvní stranou, navzdory písemnému upozornění na takové porušení.

Úschova peněz

25. Jak jsou zajištěny peníze v době, než dojde k převodu nemovitosti?
Peníze je nutné svěřit do notářské, advokátní úschovy nebo na vinkulovaný / jistotní účet.
26. Jak probíhá převod peněz?
Způsob uložení peněz je definován v kupní smlouvě a smlouvě o úschově peněz. Kupující většinou uhradí kupní cenu do úschovy při podpisu kupní smlouvy nebo smlouvy o úschově peněz. Po provedení vkladu se peníze z úschovy vyplatí prodávajícímu.

Prodej a koupě nemovitostí obecně

27. Jak dlouho obvykle trvá prodej nemovitosti?
Na tuto otázku se nedá jednoznačně odpovědět. Vždy záleží na atraktivitě nemovitosti: v jaké je lokalitě, jaký je její technický stav, jaká je vybavenost v okolí, dopravní dostupnost, výše ceny apod. Žádané nemovitosti s dobrými parametry je možné prodat i do měsíce. Ty problematičtější si svého kupce hledají podstatně déle.
28. Je možné prodat nemovitost, na níž vázne zástavní právo (většinou ve prospěch banky)?
Ano. Všechny náležitosti je nutné ošetřit v kupní smlouvě podle požadavků banky.
29. Je možné prodat nemovitost s ještě nesplaceným hypotečním úvěrem?
Ano. Nemovitost je možné prodat i s hypotékou, případně hypoteční úvěr předčasné vyplatit. Důležité je, co umožňuje daná hypoteční (úvěrová) smlouva.
30. Jaký je rozdíl mezi prodejem s hypotékou a prodejem bez ní?
Prodej nemovitosti, na které vázne hypotéka, je možný, ale jde o složitější postup. Podmínky je třeba dojednat s financující bankou a všechny náležitosti musí být ošetřeny v kupní smlouvě.
31. Jak je možné vymáhat smluvní pokutu za bezdůvodné odstoupení od smlouvy o koupi?
Způsob odstoupení musí být stanoven v kupní smlouvě. Pokud bude porušen, je potřeba situaci řešit soudní cestou.
32. Je možné a bezpečné koupit nemovitost, na kterou je uvalena exekuce?
Ano. Exekutor nemovitost prodává sám nebo pověří dražebníka pro uspořádání dražby. Takové prodeje jsou detailně ošetřeny v zákoně.
33. V případě, že je na nemovitosti dluh na energie, kdo je povinen dluh uhradit?
Vlastník nemovitosti. Závazky je dobré ošetřit v kupní smlouvě, např. že přechází spolu s předáním nemovitosti z prodávajícího na kupujícího.
34. Jakým způsobem se zařizuje přehlášení energií při prodeji/koupi nemovitostí? Co je k tomu potřeba?
Vyplnit příslušný formulář dodavatele energií, kde je obvykle nutno zaznamenat stavy energií ke dni předání a podpisy kupujícího i prodávajícího.
35. Jakým způsobem se řeší situace, kdy majitel nemovitost hodlá prodat, ale chce zde být nadále hlášen k trvalému pobytu?
Trvalý pobyt je pouze evidenčního charakteru. Vlastník může na základě kupní smlouvy (jiné smlouvy) na příslušném obecním/městském úřadu trvalý pobyt 3. osoby nechat odhlásit.

Pozemky

36. Jak lze poznat, že se jedná o pozemek k výstavbě?
Stavební pozemek mívá na listu vlastnictví uvedeno před svým parcelním číslem označení St. Ale není to automatické. Proto je nutné prověřit příslušný územní plán.
37. Kolik stojí přivedení inženýrských sítí?
Na tuto otázku se nedá jednoznačně odpovědět. Záleží na místě, na vzdálenosti od páteřních rozvodů, jestli se bude připojovat jedna parcela či více, kolik se platí poplatky obci apod.
38. Jak z pozemku udělat pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu?
Pokud pozemek není na listu vlastnictví nebo alespoň není v územním plánu označen jako stavební, je třeba zahájit jednání s příslušnými úřady a o změnu zažádat. Klientům doporučujeme kupovat pouze pozemky již určené pro daný účel využití.